Bitcoin vs. Immobilien: Was schützt besser vor Inflation?

Kurzantwort: Beide haben die Inflation seit 2016 geschlagen, aber auf ganz verschiedene Weise. Wohnimmobilien in Deutschland sind von Anfang 2016 bis Anfang 2026 um rund 48 % gestiegen, die Verbraucherpreise um rund 35 %: real ein kleines Plus, dazu die Miete. Bitcoin ist in Euro von Anfang 2016 bis November 2026 auf rund das 170-Fache gestiegen, fiel dabei aber dreimal um mehr als die Hälfte. Die Immobilie schützt ruhig und teuer, Bitcoin stark und mit heftigen Schwankungen.

Viele in Deutschland, Österreich und der Schweiz halten das Eigenheim oder die vermietete Wohnung für den besten Schutz gegen Inflation. „Betongold“ hat einen guten Ruf, und das nicht ohne Grund. Dieser Artikel vergleicht es nüchtern mit Bitcoin: mit echten Preisindizes, allen Kosten, dem Kredit, den Steuern und einem Rechenbeispiel. Was Inflation genau ist und wie viel Kaufkraft Euro und Franken seit 2000 verloren haben, erklärt Inflation und Kaufkraftverlust.

Was „Schutz vor Inflation“ hier heißt

Eine Anlage schützt vor Inflation, wenn du nach vielen Jahren mit ihr mehr kaufen kannst als am Anfang. Es zählt also nicht der Preis in Euro, sondern der Preis nach Abzug der Inflation, der reale Wert. Dazu kommen die laufenden Erträge (bei der Immobilie die Miete) und alle Kosten.

Ein zweiter Punkt wird oft vergessen: Schutz heißt auch, dass du an dein Geld kommst, wenn du es brauchst. Eine Anlage, die real gewinnt, aber im falschen Moment nur mit großem Abschlag verkauft werden kann, schützt schlechter, als die Zahl vermuten lässt.

Wie sich Immobilienpreise seit 2016 entwickelt haben

Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) sammelt die Wohnimmobilienpreise der Länder aus den nationalen Quellen, für Deutschland unter anderem aus dem Häuserpreisindex von Destatis, für Österreich aus den Daten der OeNB und für die Schweiz aus denen der SNB. So lassen sich die drei Länder vergleichen. Die Inflation stammt aus dem harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) von Eurostat.

Quellen: BIZ-Wohnimmobilienpreise (nominal, über FRED), Eurostat HVPI. Neuere Quartale lagen bei Redaktionsschluss noch nicht vor.

Drei Dinge fallen auf:

1. Real bleibt in Deutschland und Österreich wenig übrig. Die Preise sind zwar kräftig gestiegen, die Inflation aber auch. Ohne Miete hätte die Immobilie in zehn Jahren real nur rund 1 % pro Jahr gewonnen.
2. Auch Immobilien fallen. Nach dem Zinsanstieg 2022 gaben die Preise in Deutschland um rund 8 % nach und haben den Höchststand bis Anfang 2026 nicht wieder erreicht. Nach Inflation ist der Abstand deutlich größer.
3. Die Schweiz ist anders. Dort war die Inflation gering, die Immobilienpreise stiegen stetig. Wer in Franken rechnet, hatte mit Wohneigentum einen echten realen Gewinn.

Ein Index ist ein Durchschnitt. Eine einzelne Wohnung in einer schrumpfenden Kleinstadt kann sich ganz anders entwickeln als eine in München, Wien oder Zürich. Bei Bitcoin gibt es dieses Problem nicht: Jeder Bitcoin ist gleich viel wert.

Wie sich Bitcoin seit 2016 entwickelt hat

Am 4. Januar 2016 kostete ein Bitcoin rund 399 € oder 437 CHF. Am 7. November 2026 waren es 67’730 € oder 62’866 CHF. Das ist das 170-Fache in Euro und das 144-Fache in Franken.

Der Weg dahin war alles andere als ruhig:

Eine Immobilie, die in einem Jahr 83 % verliert, gab es in diesen drei Ländern nicht. Wie alle Bärenmärkte von Bitcoin verlaufen sind und wie lange die Erholung jeweils dauerte, zeigt die Grafik:

Die Frage ist also nicht nur, was am Ende mehr bringt. Sondern auch, ob du die Strecke dazwischen aushältst, ohne zu verkaufen.

Kosten: der teure Einstieg in Betongold

Bei Bitcoin zahlst du beim Kauf eine Gebühr, je nach Anbieter grob 0,1 bis 1,5 %, dazu einmalig eine Hardware-Wallet, wenn du selbst verwahrst. Laufende Kosten gibt es keine.

Bei einer Immobilie in Deutschland kommen beim Kauf hinzu:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch: meist rund 1,5 bis 2 %.
• Makler: bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision (§ 656c BGB), oft bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

In Österreich fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr ins Grundbuch an, in der Schweiz eine je nach Kanton unterschiedliche Handänderungssteuer (manche Kantone erheben keine) und Notariatskosten.

Danach kostet die Immobilie jedes Jahr Geld: Instandhaltung, Rücklagen für Dach, Heizung und Fenster, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Monate ohne Mieter. Viele Vermieter rechnen grob mit 1 % des Kaufpreises pro Jahr für alles, was der Mieter nicht trägt. Beim Verkauf fallen oft wieder Maklerkosten an.

Kredit: der Hebel der Immobilie

Der größte Vorteil der Immobilie ist nicht der Stein, sondern der Kredit. Eine Bank leiht dir einen großen Teil des Kaufpreises, weil die Wohnung als Sicherheit dient. Steigt der Wert um 10 %, steigt dein Eigenkapital um ein Vielfaches davon. Und die Schuld selbst wird durch Inflation real kleiner: Die Rate bleibt gleich, Mieten und Löhne steigen.

Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Fällt der Preis um 20 %, kann bei 20 % Eigenkapital das ganze Eigenkapital weg sein. Und wer 2016 zu einem niedrigen Zins für zehn Jahre festgeschrieben hat, muss heute zu einem deutlich höheren Zins verlängern.

Bei Bitcoin funktioniert dieser Hebel für Sparer nicht. Ein Kredit gegen Bitcoin wird bei einem Kurssturz von 50 % oder mehr schnell fällig oder zwangsweise abgewickelt, und solche Stürze kommen bei Bitcoin regelmäßig vor. Wie Bitcoin-Kredite funktionieren und wo ihre Grenzen liegen, steht in Bitcoin-Kredit: Leihen statt verkaufen.

Das Rechenbeispiel: 300’000 € in eine Wohnung oder in Bitcoin, 2016 bis 2026

Zwei Anleger haben Anfang 2016 je 300’000 €. Der eine kauft eine Wohnung in Deutschland, der andere Bitcoin. Beide halten bis 2026.

Was das Beispiel zeigt und was nicht

Das Ergebnis ist so extrem, dass man es richtig einordnen muss. 2016 war Bitcoin ein kleines Nischenprojekt mit einem Marktwert von wenigen Milliarden Dollar. Kaum jemand hätte damals 300’000 € hineingesteckt, und fast niemand hätte die 83 % Verlust 2018 ausgehalten, ohne zu verkaufen. Dieses Wachstum lässt sich nicht wiederholen: Bitcoin ist heute über hundertmal größer.

Fairer ist der Vergleich von einem schlechten Kaufzeitpunkt aus. Wer am Höchststand im Dezember 2017 für 16’594 € kaufte, hatte im November 2026 das 4,1-Fache, nach einem Jahr mit 83 % Verlust. Wer am Höchststand im November 2021 für 59’160 € kaufte, liegt bei +14 %, nach Inflation leicht im Minus. Eine deutsche Wohnung, gekauft im 4. Quartal 2021, lag Anfang 2026 nominal 6 % tiefer, real deutlich mehr, aber mit Miete.

Die ehrliche Zusammenfassung: Über zehn Jahre hat Bitcoin die Immobilie weit übertroffen. Über kürzere Zeiträume und bei schlechtem Timing kann Bitcoin hinter der Immobilie liegen. Wie viel Bitcoin du deshalb überhaupt halten solltest, klärt Bitcoin-Anteil im Portfolio.

Liquidität, Klumpenrisiko und Verwahrung

Liquidität. Eine Wohnung zu verkaufen dauert Monate und kostet Geld. Du kannst nicht 10 % verkaufen, wenn du 10 % brauchst. Bitcoin kannst du jeden Tag, auch am Wochenende, in jedem Betrag verkaufen, ab wenigen Euro.

Klumpenrisiko. Für die meisten Haushalte ist die Immobilie mit Abstand der größte Teil des Vermögens, oft mit Kredit. Ein Ort, ein Gebäude, ein Mieter. Ein Wasserschaden, eine neue Vorschrift zur Heizung oder eine schwache Region treffen das ganze Vermögen. Bitcoin hat dieses Ortsrisiko nicht, dafür das Risiko eines einzigen, sehr schwankenden Werts.

Verwahrung. Die Immobilie steht im Grundbuch, das schützt dich gut vor Diebstahl, aber nicht vor dem Staat: Grundsteuer, Mietrecht und Sanierungspflichten kann er ändern, und wegtragen kannst du eine Wohnung nicht. Bitcoin kannst du selbst verwahren und mit einer Wortliste über jede Grenze mitnehmen. Dafür trägst du selbst die Verantwortung: Verlierst du die Wörter, sind die Bitcoin weg. Wie das sicher geht, zeigt Hardware-Wallets im Vergleich.

Arbeit. Vermieten ist ein kleiner Betrieb mit Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen und gelegentlichem Streit. Bitcoin halten macht keine Arbeit, wenn die Verwahrung einmal eingerichtet ist.

Steuern in Deutschland, Österreich und der Schweiz

In Deutschland ist Bitcoin damit klar im Vorteil: Ein Jahr warten statt zehn, und keine Steuer auf laufende Erträge, weil es keine gibt. Dafür kann der Vermieter Abschreibung und Kreditzinsen von der Miete abziehen. Die Einzelheiten zu Bitcoin stehen in Bitcoin-Steuern in Deutschland.

Was besser zu dir passt

Die Frage ist selten „entweder oder“. Die meisten Menschen wohnen irgendwo, und ob du mietest oder kaufst, ist auch eine Lebensentscheidung. Als reine Anlage gegen Inflation sprechen die Zahlen so:

• Die Immobilie passt, wenn du ruhige Werte willst, einen Kredit nutzen kannst, die Arbeit nicht scheust und viele Jahre am selben Ort planst. Sie hat Inflation in Deutschland und Österreich seit 2016 real nur knapp geschlagen, mit Miete etwas besser.
• Bitcoin passt, wenn du lange halten kannst, keine Schulden dafür aufnimmst und Rückgänge von über 50 % aushältst, ohne zu verkaufen. Er hat die Inflation seit 2016 weit übertroffen, aber nicht jedes Jahr.
• Beides ist für viele die vernünftigste Antwort: die eigene Wohnung als Basis, Bitcoin als knapper, liquider und leicht übertragbarer Teil daneben.

Wie Gold, Aktien und Bitcoin die Kaufkraft über sehr lange Zeit erhalten haben, vergleicht Kaufkrafterhalt über 100 Jahre.